Un errore comune
Sembrerà scontato, ma non lo è: come in ogni percorso che ci si trova ad affrontare nella vita, anche in questo caso “Partire con il piede giusto” è importante per non trovarsi a metà strada per poi dover ritornare sui propri passi, perdendo tempo e denaro.
Uno degli errori più comuni in cui si può incorrere quando si valuta il proprio immobile è quello di lasciarsi trasportare dalle emozioni
La nostra casa è il posto in cui si è svolta la maggior parte della nostra vita è dove magari siamo cresciuti o dove abbiamo visto crescere i nostri figli, dove ogni angolo è legato ad un particolare ricordo che conserviamo gelosamente. Per abitudine o per affezione siamo portati a non notare tutte quelle piccole imperfezioni che invece, possono influire sul valore dell’immobile.
Ma non solo: i fattori, sia soggettivi che oggettivi, che entrano in gioco in una compravendita immobiliare sono molteplici.
Ad esempio il proprietario di un immobile potrebbe avere la necessità di vendere con urgenza e, di conseguenza, fissare un prezzo minore rispetto a quello di mercato. Fatto salvo questi casi particolari, che comunque è sempre bene tenere in mente, voglio riportare qui qualche utile consiglio per valutare al meglio il tuo immobile.
Un metodo “empirico”
Un metodo immediato (ma abbastanza approssimativo) per calcolare il valore del proprio immobile, da utilizzare per “farsi un’idea”, è quello di fare delle ricerche e confrontare i prezzi di immobili con caratteristiche simili al vostro nella stessa zona collegandosi ai portali immobiliari o a quelli delle agenzie immobiliari. Attenzione però, come sottolineato in precedenza, questo è un metodo approssimativo: i prezzi che troverai infatti corrispondono al prezzo di richiesta, che sarà diverso dal prezzo effettivo di vendita.
Da una ricerca effettuata da Nonisma nel 2017 è infatti emerso che la differenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo di vendita è mediamente compresa tra il 10% e il 12,5%.
Un metodo matematico
Un metodo più efficace e preciso è invece quello di calcolare il prezzo base del tuo immobile:
in sostanza, bisogna moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per il valore a mq di zona per immobili della tipologia e della misura presa in considerazione.
Per superficie commerciale dell’immobile si intende la grandezza dell’ immobile comprensiva sia dei muri perimetrali che dei muri interni (solitamente, questi costituiscono circa dal 10% al 15% della superficie calpestabile). A queste andranno poi sommati eventuali balconi o terrazze e giardini, oltre a mansarde, soppalchi, verande, e altri spazi accessori, la cui superficie andrà calcolata non per intero ma in percentuale.
Il Valore a mq di zona invece varia in base alla zona geografica in cui è situato l’immobile
un immobile situato in centro città, ad esempio, avrà un valore superiore ad uno delle stesse dimensioni situato in periferia, ma non solo, ci sono importanti differenze anche all’ interno della stessa zona ed oggi sempre di più anche da una via a quella vicina
Ci sono diversi servizi online tramite i quali è possibile reperire questo dato, tra cui il servizio geopoi, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, (https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/index.php). Attenzione però: questo dato rappresenta un dato “storico”, in genere aggiornato a circa un anno prima, e che si basa sulla media dei valori delle compravendite avvenute in un determinato periodo, senza tenere conto delle particolarità dei singoli immobili, come piano, esposizione, fruibilità degli spazi, ecc.
Considerazioni generali
Grazie a questa semplice moltiplicazione (Superficie commerciale per Valore al mq) è possibile stabilire con più esattezza il valore del vostro immobile,
ma bisogna tenere comunque sempre bene a mente che qualsiasi compravendita non è fatta di semplice matematica.
Quando si tratta di fare incontrare domanda e offerta, i fattori in gioco sono moltissimi: Innanzitutto vanno ricercati quegli elementi che possano far aumentare o diminuire il valore dell’immobile, come ad esempio l’esposizione dell’immobile, la presenza o meno dell’ascensore, lo stato degli infissi, i bassi o alti consumi energetici, l’ammontare delle spese condominiali nel caso si tratti di un appartamento situato in un condominio.
A volte anche gli stessi professionisti della stima dimenticano l’importanza dei fattori estrinsechi legati al fabbricato quali il contesto in cui si trovano, l’incidenza di microcriminalità della zona, i progetti urbanistici del futuro o la fascia di reddito medio dei residenti.
Il tutto contestualizzato nello stato reale del mercato nel periodo in cui vogliamo vendere: un mercato ipertrofico o, al contrario, stagnante, influirà certamente sul prezzo finale a cui riuscirai a vendere il tuo immobile, così come le quantità di offerta e di richiesta per immobili simili al tuo.
Il metodo migliore per valutare il proprio immobile resta comunque quello di avvalersi della consulenza di professionisti immobiliari che, grazie alla loro esperienza, professionalità, conoscenza del mercato e del territorio, saranno in grado di effettuare delle valutazioni che tengano conto di tutti i fattori in gioco, riuscendo così a stabilire il valore nella maniera più accurata possibile e portando dati oggettivi a supporto della loro stima.
Roberto Manferdini
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Caterina
Stima per MCA, Capitalizzazione dei redditi, costo di costruzione o trasformazione, altre metodologie non sono attendibili e NON SONO STIME di valore di mercato… APPLICAZIONE DEGLI IVS… altrimenti non si parla di estimo ma di opinioni. Dove la soggettività dell’operatore inflitte sul risultato.
Roberto Manferdini
Sarebbe un gran risultato quello di applicare gli Standard di Valutazione Internazionali (IVS ) .
Finalmente ci sarebbero metodi di stima degli immobili uguali per tutti dove anche l’applicazione del metodo MCA ( confronto di mercato con beni simili ) se pur di non alta precisione tecnica darebbe già una grande chiarezza a coloro che non sono professionisti di settore ma devono semplicemente non esser confusi ma trovare nella stima ( quindi nel prezzo ) uno dei fattori con cui scegliere di acquistare o ( potendo ) se vendere.