Immobili & Blockchain: coinvolti o..travolti ?

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In un precedente articolo vi accennavo a come la curiosità sia un requisito fondamentale nella vita di un imprenditore: viviamo in un mondo in continuo e rapidissimo mutamento e l’innovazione tecnologica ci permette di fare oggi delle cose che fino a ieri erano impensabili.

Trovo molto stimolante il poter assistere ogni giorno alle piccole e grandi rivoluzioni che le nuove tecnologie portano con se e mi piace immaginare come queste innovazioni possano trovare spazio nel mio settore.

Nelle ultime settimane c’è stato un bel po’ di interesse sugli sviluppi e l’utilizzo di una tecnologia relativamente nuova: la Blockchain. Allora ho voluto, per mia curiosità ed interesse, approfondire l’argomento leggendo e confrontandomi ed ecco qui una sintesi e alcuni miei pensieri.

Molti di voi ne avranno sentito parlare perché è la tecnologia che sta alla base degli ormai famosi Bitcoin, la valuta virtuale che, tra schiere di sostenitori e altrettanti detrattori, sta diventando un fenomeno di livello globale.

Non vi voglio però parlare di Bitcoin, su cui ognuno avrà la sua opinione, e di cui solo il tempo saprà decretarne il successo o l’insuccesso. Come accennato in precedenza, quello che è interessante è l’infrastruttura tecnologica, la Blockchain.

Ma può e soprattutto come può questa tecnologia essere applicata con successo al mercato immobiliare?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo fare un po’ di chiarezza su due concetti fondamentali, anche a costo di un’eccessiva semplificazione:

  • Cosa è la Blockchain
  • Cosa sono gli Smart Contract

La Blockchain è una “Catena di blocchi”. Ogni blocco di questa catena contiene dei dati che sono collegati ai precedenti e resi sicuri attraverso la crittografia.

Per semplificare, possiamo immaginare la blockchain come un libro mastro in cui ogni blocco corrisponde ad una pagina.
Ogni pagina del nostro libro mastro (quindi ogni blocco che comporrà la blockchain) conterrà almeno quattro elementi:

  1. un identificativo della pagina  che funziona come sorta di impronta digitale che la rende unica
  2. un collegamento all’identificativo della pagina precedente
  3. un marcatore temporale che ci dirà esattamente quando una determinata pagina viene scritta
  4. i dati che vogliamo scrivere su quella pagina.

Inoltre il nostro “Libro mastro” è distribuito.Non risiede dunque in un unico posto come siamo abituati a pensare per un qualunque archivio digitale ma su tutti i “nodi” che sono in pratica tutti gli utenti che adottano la blockchain e che in qualche modo “Vigilano” e approvano le transazioni.

Facciamo un esempio ulteriormente chiarificatore: Andrea vuole comprare la casa di Roberto.
Nella prima pagina del nostro libro mastro, o fuor di metafora nel primo blocco della catena , ci sono tutti i dati relativi alla casa e al suo proprietario.
Quando Roberto comprerà la casa, aggiungerà una pagina al nostro libro mastro o – se volete – un blocco alla catena, in cui ci saranno tutti i suoi dati e la transazione.

Nel nuovo blocco così creato avremo: tutti i dati della casa, i dati di Andrea (che saranno reperibili grazie al collegamento con il blocco precedente), i dati di Roberto, la transazione che attesta che Roberto è il nuovo proprietario e il momento esatto in cui la transazione è avvenuta.

Se poi Roberto decide di vendere a sua volta la casa a Francesco, verrà creato un nuovo blocco in cui saranno presenti: un collegamento al blocco precedente (quello con tutti i dati relativi alla transazione tra Andrea e Roberto), i dati di Francesco, la transazione che fa si che Francesco sia il nuovo proprietario della casa e l’ora esatta in cui la transazione è avvenuta.

Essendo una catena, nuovi blocchi con nuove transazioni possono essere aggiunti all’infinito e, grazie al collegamento tra i blocchi sarà sempre possibile consultare ed utilizzare i dati contenuti nei blocchi precedenti così da avere molto velocemente sotto mano la storia con tutti i suoi passaggi.

L’esempio che ho appena fatto riguardava solo un immobile e solo le transazioni, ma nulla vieta di creare un blockchain che contenga tutti gli immobili presenti in un dato territorio e che per ogni immobile si registrino tutti i dati che vogliamo: conformità catastale, classe energetica, valutazione dell’immobile in un dato momento, ipoteche, eventuali ristrutturazioni ecc…

Adesso passiamo a quelli che sono gli smart contract.

In parole poverissime, si può “Istruire” la blockchain a creare nuovi blocchi  solo se alcuni requisiti sono soddisfatti.

Facciamo un esempio pratico: molti conosceranno Kickstarter, il famoso sito in cui gli utenti delle rete possono decidere di finanziare un progetto. Se le donazioni degli utenti raggiungono la cifra richiesta, i soldi vengono prelevati dai donatori e vengono dati al richiedente, che può far partire il progetto.
Al contrario, se la cifra richiesta non viene raggiunta, i soldi delle donazioni vengono restituiti ai legittimi proprietari.

Tutto questo processo può essere gestito da un semplice “Smart-contract” che è inserito nella blockchain che raccoglie tutte le transazioni tra i donatori e chi propone il progetto.
La donazione viene scritta in un blocco assieme ai dati del donatore: se la raccolta fondi va a buon fine, la transazione viene effettuata, mentre se la raccolta fondi va fallita i soldi ritornano automaticamente sui conti dei donatori.

Ora che i due concetti cardine (blockchain e smart conctract) sono stati chiariti, passiamo a vedere come ad esempio ..ed a mio parere…possono essere utilizzati per il mercato immobiliare:

  • Creazione di un registro di una singola o di tutte le proprietà immobiliari presenti in un dato territorio
  • Snellire la burocrazia alleggerendo il carico di lavoro di determinati attori (per esempio gli uffici del catasto o i notai)
  • Centralizzazione dei dati finanziari delle parti in causa e diminuzione del rischio di frodi e/o ritardi sui pagamenti
  • Certezza che tutti gli immobili presenti sulla blockchain soddisfino determinati requisiti come ad esempio avere tutte le certificazioni in regola
  • Gestione di fondi comuni di investimento

Mi viene da pensare che potrebbe nel tempo essere così potente  e sicura questa infrastruttura tecnologica da soppiantare parte dell’attuale sistema. Se ci pensate quando una moltitudine di persone, tante ma talmente tante da non esser possibile raggiungerle tutte ( inviolabilità del sistema ) confermano e sanno che una determinata cosa ti appartiene, questa infinita condivisione finisce per certificare quel passaggio e potrebbe venir meno la necessità di altro.

Ma allora cosa garantisce di più? Un certificato emesso da un singolo ente/ professionista se pur abilitato… oppure un sistema globale che riconosce ed attribuisce quella determinata cosa a te e non ad altri ?

Queste sono solo alcune delle tante applicazioni di questa nuova tecnologia nel nostro mercato in costante evoluzione e, in quanto tale, tutte in divenire. Ora sta a noi coglierle e aprire la mente per immaginare un futuro che è già qui, a portata di mano e che futuro non può più chiamarsi.

Uffici di registro, notai , banche, intermediari e altro  esisteranno ancora tra qualche anno ? Meglio cominciare a pensarci.

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Roberto Manferdini

Presidente Gruppo Immobiliare San Pietro at Gruppo Immobiliare San Pietro
Nel 1986 ho fondato il Gruppo Immobiliare San Pietro. I mie interessi professionali non si limitano al real estate ma sono socio dell' incubatore/acceleratore, VZ 19 , dove vengono ogni anno valutati progetti in start - up di giovani neo imprenditori .
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