Mercato Immobiliare: ripresa o riposizionamento?

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Nel mercato immobiliare, aspettavamo da quasi 10 anni dei segnali di ripresa.

Ma siamo proprio sicuri che lo siano?

In effetti il trend nel mercato immobiliare del numero di compravendite residenziali nel nostro Paese è  in crescita anche quest’anno di otre un 8% (fonte Agenzia Entrate) ed il numero pare salire anche per i prossimi anni.

Il mio lavoro e la rete di uffici del mio Gruppo da cui traggo molte informazioni mi permettono, almeno in questa fortunata isola d’Italia, la provincia di Bologna, di conoscere le reali reazioni del mercato.

Certo che i numeri delle compravendite sono migliori: c’è da chiedersi invece nell’ultimo decennio quanto il nostro mercato era sceso in termini di valore

 Dal 2008 al 2017 la percentuale media di valore perduto sulla città di Bologna è pari al – 30,5%  (fonte Nomisma) che rappresenta nei confronti delle altre principali città italiane un posizionamento nei primi due posti per svalutazione  assieme a Venezia !!

E’ pertanto comprensibile che pian piano si possa  recuperare qualche punto percentuale anche in termini  di valore e non solo di numero di compravendite

ma a mio parere ancora dovremo attendere un paio di anni per confermare un’inversione di tendenza in relazione all’aumento dei prezzi.

Infatti il dato è certamente influenzato non tanto dalla volontà di ripresa del mercato quanto del suo riposizionamento operato in particolare dall’adeguamento dei prezzi al ribasso, insieme ad un migliorato accesso al credito.

Vi riporto alcuni numeri che fanno pensare come  sia improbabile parlare di una vera e propria ripresa ( fonti: Agenzia delle Entrate; Nomisma ; Astasy; osservatorio Immobiliare San Pietro )

  • Il portafoglio immobiliare per oltre il 50% è in mano agli over 60, quindi soggetto al pesante e presto necessario passaggio generazionale
  • Il portafoglio immobiliare è per oltre il 50%  edificato ante 1970, quindi presto soggetto ad adeguamenti e manutenzioni
  • Solo il 4.6% degli Under 30 sono proprietari di immobili, quindi a tendere basso mercato prospettico
  • Numero di immobili presenti nel mercato aste in crescita ogni anno di oltre un 10%, quindi esubero di offerte a basso costo
  • Patrimonio immobiliare per molti anni invariato come tipologie prodotte, quindi inadeguato alle enormemente modificate esigenze tipologiche
  • I Millennials, il nuovo mercato di grandi consumatori di servizi o prodotti di largo consumo non di immobili, sono interessati all’uso più che alla proprietà, quindi potenziale mercato solo nel settore locazioni ancora pesante fiscalmente

Tutti questi fattori in realtà non prospettano una così detta ripresa, quanto a mio avviso, un riposizionamento del mercato immobiliare e dei servizi allo stesso correlati.

Pertanto quali saranno le prospettive  per chi vorrà o dovrà continuare ad operare nel settore?

Opportunità ci saranno sempre, sicuramente anche numerose, ma ancor di più rispetto al passato occorrerà pensare a:

  • dove posizionarsi
  • con quale proposta differenziarsi
  • a quale target rivolgersi
  • con che linguaggio comunicarlo
  • con quali mezzi farlo.

Ci sarà un sacco di lavoro per tutti coloro che sapranno vederlo…è in atto un corretto riposizionamento dei prezzi ma quando sento parlare di ripresa l’impressione che ho è che sia qualcosa che ci si aspetti sopraggiunga dall’alto, come la manna dal cielo, quando invece il compito di cercarla o crearla è solo nostro .

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Roberto Manferdini

Presidente Gruppo Immobiliare San Pietro at Gruppo Immobiliare San Pietro
Nel 1986 ho fondato il Gruppo Immobiliare San Pietro. I mie interessi professionali non si limitano al real estate ma sono socio dell' incubatore/acceleratore, VZ 19 , dove vengono ogni anno valutati progetti in start - up di giovani neo imprenditori .
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